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La loi SRU et l'achat d'un bien immobilier


La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain, dite loi SRU du 13 décembre 2000, et qui est entrée en vigueur le 1er juin 2001, introduit de nouvelles dispositions destinées à la protection des acquéreurs d'immeuble.

Désormais tout particulier (ce qui exclus les professionnels tels les marchands de biens) qui s'engage à acquérir un immeuble à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation ou de réflexion selon que l'acte est sous seing privé ou authentique.

En effet, compte tenu de la nature de l'acte authentique, une rétractation est impossible, et c'est la raison pour laquelle est instauré un délai de réflexion.

Les actes visés par le législateur sont:
- Le compromis de vente.
- La promesse unilatérale de vente.
- Le contrat de réservation.
- Le contrat de construction de maison individuelle.
- Le contrat de promotion immobilière.

L'acte sous seing privé

Quand un avant-contrat est conclu sous seing privé le futur acquéreur bénéficie d'un délai de réflexion.

Information de l'acquéreur

Le notaire ou l'agent immobilier devra notifier l'avant-contrat à la personne qui se porte acquéreur d'un logement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes (envoi Chronopost, notification par huissier, remise directe de l'acte immédiatement après sa signature et contre récépissé).

A partir du lendemain de la notification, l'acquéreur dispose de 7 jours pour revenir sur sa décision, et il peut donc se rétracter sans même motiver son refus. Par contre, en cas de rétractation il devra le notifier au vendeur et selon le même formalisme, c'est-à-dire le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception.

Protection de l'acquéreur

Lorsque l'avant-contrat est conclu sous seing privé, l'acquéreur non professionnel ne peut en principe effectuer aucun versement de somme d'argent anticipé avant l'expiration du délai de rétractation.

Malgré tout il existe deux exceptions à cette règle: L'acte authentique

Si un avant-contrat ou un contrat est reçu en la forme authentique par un notaire, la personne qui se porte acquéreur bénéficie alors d'un délai de réflexion. Il peut arriver que l'avant-contrat sous seing privé établi par l'agent immobilier et transmis au notaire n'ait pas tenu compte du délai de rétractation prévu par le législateur au profit de l'acquéreur. Dans cette hypothèse, afin de purger ce délai, le notaire notifiera le projet d'acte à l'acquéreur qui disposera alors d'un délai de réflexion pour accepter ou pas la vente.

Information de l'acquéreur

Le notaire devra notifier le projet d'acte de l'avant-contrat ou du contrat à l'acquéreur du logement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Si le contrat définitif est précédé d'un avant-contrat, le délai de réflexion ne s'applique qu'à cet avant-contrat.

A partir du lendemain de la notification l'acquéreur dispose de 7 jours pour réfléchir. L'avant-contrat ou le contrat ne pourra pas être signé avant l'expiration de ce délai.

Protection de l'acquéreur

Lorsque l'avant-contrat ou le contrat est dressé sous forme authentique le notaire ne peut recevoir aucune somme d'argent de la part de l'acquéreur non professionnel pendant le délai de réflexion des 7 jours.

Si le notaire établi un projet d'acte, il devra insérer une clause prévoyant que l'acte sera conclu sous la condition suspensive de versement d'indemnités d'immobilisation après l'expiration du délai de réflexion.


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