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Les étapes de l'acquisition
Vous avez décidé de passer par un agent immobilier pour acheter la maison de vos rêves et vous avez raison.
Mais attention ! Avant de vous engager, soyez sûr de la compétence de votre agent, car c'est de lui dont dépend le devenir de votre capital. Un agent immobilier est avant tout un conseiller juridique et fiscal. Il doit pouvoir analyser votre situation familiale ou successorale et vous proposer la meilleure solution dans un placement ou une acquisition.
1. Le choix de l'agent immobilier
Avant de vous engager dans une négociation qui risque de monopoliser une grosse partie de vos capitaux, vérifiez que votre agent immobilier:
- Soit titulaire d'une carte professionnelle (délivrée par la préfecture) valable pour l'année en cours.
- Bénéficie d'une garantie financière, c'est à dire une assurance obligatoire couvrant les fonds détenus par l'agent immobilier.
Vous pouvez également vérifier que votre agent immobilier a la capacité de traiter une transaction immobilière. Vous pouvez ainsi demander à votre agent quelles sont ses compétences juridiques pour mener à bien une transaction.
Souvent, dans la pratique, le propriétaire de l'agence, seul véritable professionnel, emploie des commerciaux ignorant tout du droit et qu'il met à la disposition de sa clientèle. Ainsi, vous risquez de vous trouver engagé dans une transaction avec quelqu'un qui ne pourra vous expliquer ce qu'est une servitude ou les clauses essentielles d'un compromis de vente, ce qui pourrait avoir de graves conséquences pour vous par la suite.
2. La visite du bien
Lorsque vous visitez une maison présentée par un agent immobilier, ce dernier vous fait signer un "bon de visite". Ce document vous lie définitivement à l'agent si vous décidez de vous porter acquéreur du bien visité.
Le bon de visite n'est qu'un document attestant que le bien vendu a été présenté à un éventuel acquéreur. Cette preuve de présentation du bien peut également résulter d'un échange de correspondances.
3. La négociation
Tout achat d'un bien immobilier ne passe pas forcément par une phase de négociation. En effet, si le prix du bien indiqué lors de la visite convient au client, la signature d'un avant-contrat sous seing privé peut avoir lieu. Dans le cas contraire, la personne qui désire se porter acquéreur peut, par l'intermédiaire de l'agent immobilier, faire une offre d'achat.
La loi SRU du 13 décembre 2000, entrée en vigueur le 1er juin 2001, rend nulle toute promesse unilatérale d'achat assortie de fonds (article 1589-1 du Code Civil), c'est-à-dire que ni l'agent, ni le vendeur ne pourront recevoir de somme d'argent à l'appui de l'offre d'achat.
Au terme de la négociation, si le vendeur accepte l'offre d'achat, un compromis de vente peut alors être signé.
4. L'engagement des volontés
Si le bien immobilier correspond à vos souhaits et si vous désirez engager le propriétaire de ce bien vous pouvez signer un avant-contrat sous seing privé qui peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente soit d'un compromis de vente.
La signature du sous seing privé peut avoir lieu soit à l'agence immobilière soit chez le notaire pour des dossiers plus compliqués. Lors de la signature, l'acquéreur devra verser une somme représentant environ 10% du montant total de l'acquisition en garantie. La somme est déposé sous séquestre à l'agence immobilière ou bien à l'office notariale (voir loi SRU du 13 décembre 2000).
Donc comme nous venons de le voir deux solutions s'offrent à vous pour engager les volontés:
4.1. Vous pouvez signer une promesse de vente sous seing privé valable pendant une courte durée en versant une somme d'argent représentant environ 10 % de la valeur du bien comme contre partie de l'immobilisation du bien.
Il s'agit de "l'indemnité d'immobilisation". La promesse a pour but de fixer l'offre du vendeur durant un délai pendant lequel il ne pourra pas consentir la vente au profit d'un tiers. De votre côté, vous pouvez encore réfléchir et prendre une décision. En effet la loi SRU du 13 décembre 2000 vous permet de vous rétracter pendant un délai de 7 jour à partir de la notification de l'acte.
Après vous aurez le choix entre deux solutions:
- Si vous levez l'option, la vente est faite. L'indemnité d'immobilisation sera traitée comme un acompte sur le prix.
- Si vous ne levez pas l'option, la vente ne se réalisera pas. Vous perdrez alors la somme correspondant à l'indemnité d'immobilisation.
4.2. Vous pouvez signer un compromis de vente sous seing privé, et dans ce cas le vendeur et l'acheteur sont engagés et la vente est réalisée mais seulement après le délai de rétractation de 7 jours passé (loi SRU du 13 décembre 2000).
Le compromis est un avant contrat dans lequel certaines formalités sont nécessaires.
En effet, il importe de vérifier:
- Que le vendeur soit bien le propriétaire du bien.
- Qu'il ait le pouvoir de vendre.
- L'état hypothécaire.
- La note d'urbanisme pouvant révéler d'éventuelles servitudes.
Comme dans le cas de la promesse, une indemnité d'immobilisation est versée par le futur acquéreur.
4.3. Alors que choisir: La promesse de vente ou le compromis de vente ?
Quel que soit l'avant-contrat sous seing privé choisi, à partir du moment où le futur acquéreur déclare renoncer à la réalisation de la vente, le vendeur retrouvera sa pleine liberté pour la vente de son bien à un tiers.
Malgré tout, la pratique révèle qu'il est préférable de signer un compromis de vente à une promesse unilatérale.
En effet, la promesse est subordonnée à une multitude de problèmes liés soit au moment de la levée de l'option, soit à l'enregistrement, soit à la réalisation de la vente elle-même.
- La date d'acceptation de la promesse est celle où le bénéficiaire accepte de signer la promesse alors que la date de la levée de l'option est celle où le bénéficiaire accepte l'offre d'achat qui lui est faite. Généralement, la date de la promesse et la date de son acceptation par le bénéficiaire sont identiques, l'avant-contrat étant le plus souvent signé par les partis le même jour. Un problème d'interprétation peut surgir si ces deux dates ne sont pas concomitantes.
- De plus, un certain formalisme doit être respecté et, selon l'article 1840 du code général des impôts, la promesse de vente doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation (et non de la levée d'option) à peine de nullité, ce qui n'est pas le cas du compromis.
- Enfin, il faut remarquer que dans le cas d'une promesse, si le vendeur se trouve engagé par son offre de vendre, le futur acquéreur peut toujours renoncer à acquérir le bien en ne levant pas l'option. Dans ce cas, il ne perdra que l'indemnité d'immobilisation. En revanche, dans le cas d'un compromis de vente, le vendeur (dans l'hypothèse où l'acheteur refuse de payer le prix et que toutes les conditions suspensives sont réalisées) pourra demander au tribunal compétent de constater la réalisation de la vente et de prononcer le paiement forcé du prix.
5. La rémunération de l'agent immobilier
Les frais de commission sont libres et varient selon les agences. Les frais de commission de l'agence immobilière sont payables lors de la signature de l'acte chez le notaire et pas avant. Ces frais peuvent être soit à la charge du vendeur soit de l'acheteur.
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